Is extra aflossen op uw hypotheek slim?

Steeds meer huiseigenaren kijken naar de mogelijkheden om (meer) af te lossen op de (aflossingsvrije) lening op hun huis. Er zijn uiteenlopende redenen om af te lossen. De overheid en banken voeren uitgebreid campagne  met thema’s als “aflossingsblij” .

In de praktijk ligt het vraagstuk wat genuanceerder en bepleiten wij als financieel planner om deze vraag in een breder perspectief te zien.

Wat zijn de voordelen van aflossen?

Door uw hypotheek af te lossen, vergroot u uw bezit en laat u de omvang van uw schuld dalen. De maandlasten worden lager. Aflossen is niet alleen vanuit financieel perspectief aantrekkelijk. Het maakt u ook minder afhankelijk van wijzigingen in de fiscale regels rond de hypotheekrenteaftrek. Dat is belangrijk, nu de overheid al jarenlang deze fiscale regelingen rondom de eigen woning versobert.

Over het afgeloste bedrag hoeft u geen rente meer te betalen. De historisch lage rente speelt hierbij een belangrijke rol. De lage rente die u ontvangt op uw spaargeld is momenteel veel minder dan de rente die u aan uw geldverstrekker betaalt, rekening houdend met het fiscale voordeel. Door voor het einde van het jaar af te lossen met spaargeld uit box 3 voorkomt u dat dit vermogen begin volgend jaar in de rendementsgrondslag wordt meegenomen.

Verwacht u daarentegen een hoger rendement op uw geld dan de rente die u netto op uw hypotheek betaalt, dan is aflossen rekenkundig niet interessant. Of aflossen voor u aantrekkelijk is, hangt dus vooral af van de vraag hoeveel rendement u verwacht te maken op uw eigen geld.

Zitten er ook nadelen aan aflossen?

Aflossen heeft ook nadelen. Houd er rekening mee dat het geld vastzit in uw woning. Het is lastig om dit geld snel weer vrij te maken. Hiervoor moet u uw huis verkopen of een krediethypotheek afsluiten waarbij u opnieuw geld leent met uw huis als onderpand. Ook fiscaal gezien zit uw aflossing vast in de woning. Door af te lossen verhoogt u de overwaarde van de woning, het verschil tussen de economische waarde en de hypotheekschuld die erop rust. Verkoopt u de woning, dan ’stimuleert’ de bijleenregeling van de overheid u deze overwaarde in een nieuwe woning te stoppen. De rente over het bedrag aan lening ter grootte van de overwaarde is namelijk niet meer aftrekbaar.

Wat levert aflossen op?

De rust die een hypotheek met lage lasten met zich meebrengt, spreekt velen aan. Maar wat levert aflossen nu in harde cijfers op? Bijvoorbeeld in vergelijking met beleggen? U kunt uw spaargeld immers ook in aandelen op de beurs beleggen en op die manier rendement behalen.

Een  klein voorbeeldje om dit te illustreren:

Stel, u en uw partner hebben een woning met een WOZ-waarde van 350.000 euro, een hypotheek van 300.000 euro, het hoogste inkomen bedraagt 60.000 euro bruto per jaar, de hypotheekrente is 2,5 procent en u hebt samen 100.000 euro aan spaargeld dat bijna 0,1 procent aan rente oplevert. Aan vermogensrendementsheffing in box 3 is over dit bedrag 0,24 procent verschuldigd. Doordat u een deel van de betaalde hypotheekrente terugontvangt van de Belastingdienst, bedraagt de netto rente 1,65 procent. Op het moment dat u de 100.000 euro aan spaargeld op de hypotheeksom aflost, bespaart u vermogensrendementsheffing. Verder levert deze investering grofweg een rendement op van 1,79 procent op het eigen geld (1,65% + 0,24% minus 0,1 %).

Rekenkundig is het dus verstandig om met het eigen geld af te lossen op de hypotheekschuld.

Maar u bepaalt zelf of dit aflossen uit bovenstaand voorbeeld bijvoorbeeld opweegt tegen het verlies aan flexibiliteit? Heeft u de € 100.000 later misschien nodig als u minder zou willen gaan werken/ eerder stoppen?  Wat is voor u dan belangrijker? En/of zou het dan misschien interessant kunnen zijn om te proberen op termijn meer rendement te halen dan 1,79 %?

Alternatieven t.o.v. aflossen

U kunt uw spaargeld dus ook gebruiken om flexibel te blijven; gewoon op een spaarrekening; dit kost geld maar geeft dus flexibiliteit.

Als uw horizon lang genoeg is kunt u ook overwegen met ( een deel) te beleggen. Het opwaarts potentieel van een belegging is immers veel groter dan dat van een aflossing op uw hypotheek. Bij de aflossing op uw hypotheek haalt u een maximaal rendement van 1,79 procent in bovenstaand voorbeeld. Maar op de financiële markten kunt u op lange termijn veel meer rendement behalen, zo laten de historische cijfers zien.

We kijken eerst wat er nodig is om een vergelijkbaar rendement te behalen als met aflossen. Daarvoor nemen we het bruto rendement minus de 0,24 procent aan vermogensrendementsheffing en 0,76 procent aan beleggingskosten. Om een nettorendement van 1,79 procent te behalen, moeten de beleggingen met minimaal 2,79 procent renderen.

Dit rendement kan met een neutrale belegging en een horizon van 10- 15 jaar al met een hele grote mate van zekerheid worden behaald.

Maar er blijft altijd een mate van risico.Aandelenkoersen gaan in de tijd op en neer. Daardoor kan uw geld tussentijds minder waard worden, of juist veel meer waard worden. Bij de afweging tussen aflossen of beleggen is het dus belangrijk om ook de factor risico mee te laten wegen.

Kortom; voor eenieder is de situatie anders; het begint met een goede inventarisatie van wat nu eigenlijk op termijn de wensen en doelstellingen zijn; geld is uiteindelijk slechts een middel, geen doel. Daarnaast kan een adviseur u goed voorlichten over alle mogelijkheden, over het behalen van rendement maar ook over het uitsluiten van risico’s.

Wilt u weten of extra aflossen op uw hypotheek slim is om te doen? Neem dan eens contact op met ons en laat u deskundig voorlichten door een gecertificeerd planner die verder kijkt.